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1-3月全国商品房销售额同比增长4.1%丨开发经营数据解读

来源：中指研究院 时间：2023-04-18 15:37:09


(相关资料图)

主要指标

需求
1-3月商品房销售面积同比降幅收窄至1.8%，销售额同比增长4.1%，其中住宅修复较快，带动全国商品房销售额增幅回正
图：2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源：中指数据CREIS，国家统计局

销售面积：2023年1-3月，商品房销售面积为3.0亿平方米，同比下降1.8%，降幅较1-2月收窄1.8个百分点。其中，1-3月住宅销售面积为2.6亿平方米，同比增长1.4%，办公楼销售面积同比下降21.8%，商业营业用房销售面积同比下降21.9%。
销售额：2023年1-3月，商品房销售额为3.1万亿元，同比增长4.1%，较1-2月提升4.2个百分点。其中，1-3月住宅销售额为2.8万亿元，同比增长7.1%，办公楼销售额同比下降18.7%，商业营业用房销售额同比下降18.2%。
供应
1-3月房地产开发投资、新开工面积降幅较1-2月均扩大
图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

数据来源：中指数据CREIS，国家统计局

房地产开发投资额：2023年1-3月，全国房地产开发投资额为2.6万亿元，同比下降5.8%，降幅较1-2月扩大0.1个百分点。其中，1-3月住宅开发投资额为2.0万亿元，同比下降4.1%，占房地产开发投资比重为76.2%。
图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

数据来源：中指数据CREIS，国家统计局

房屋新开工面积：2023年1-3月，全国房屋新开工面积为2.4亿平方米，同比下降19.2%，降幅较1-2月扩大9.8个百分点。其中，1-3月住宅新开工面积为1.8亿平方米，同比下降17.8%。
房屋施工面积：2023年1-3月，全国房屋施工面积为76.5亿平方米，同比下降5.2%，较1-2月降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅施工面积为53.8亿平方米，同比下降5.4%。
房屋竣工面积：2023年1-3月，全国房屋竣工面积为1.9亿平方米，同比增长14.7%，较1-2月提升6.7个百分点。其中，住宅竣工面积为1.4亿平方米，同比增长16.8%。
资金来源
1-3月房企到位资金同比降幅收窄至9.0%，3月单月同比增长2.8%
图：2014年至今全国房企到位资金同比增速及2023年1-3月各项资金来源同比增速对比

数据来源：中指数据CREIS，国家统计局

房地产开发企业到位资金：2023年1-3月，房地产开发企业到位资金为3.5万亿元，同比下降9.0%，3月同比增长2.8%。
国内贷款：2023年1-3月，国内贷款为0.5万亿元，同比下降9.6%，较1-2月降幅收窄5.4个百分点；占比为14.4%，比上年同期下降0.1个百分点。
自筹资金：2023年1-3月，自筹资金为1.0万亿元，同比下降17.9%，较1-2月降幅收窄0.3个百分点；占比为29.3%，比上年同期下降3.2个百分点。
定金及预收款：2023年1-3月，定金及预收款为1.2万亿元，同比下降2.8%，较1-2月降幅收窄8.6个百分点；占比为34.3%，比上年同期提升2.2个百分点。
个人按揭贷款：2023年1-3月，个人按揭贷款为0.6万亿元，同比下降2.9%，较1-2月降幅收窄12.4个百分点；占比为17.8%，比上年同期提升1.1个百分点。
中指解读：
一季度，各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措。3月，两会政府工作报告强调防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求；住建部倪虹部长要求地方多措并举，提振市场信心；证监会发文推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行，REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域；央行年内首次全面降准0.25个百分点，为市场提供更多长期资金。各地因城施策亦在持续跟进，根据中指监测，一季度全国各地优化政策超百条，在政策加持以及前期积压需求释放带动下，全国商品房销售规模有所修复，1-3月，全国商品房销售面积同比下降1.8%，较1-2月收窄1.8个百分点，延续收窄态势；商品房销售额同比增长4.1%，结束2022年以来月度累计同比连续下降趋势。值得关注的是，不同区域中，东部地区市场销售修复更快，1-3月，东部地区商品房销售面积同比增长2.4%，销售额同比增长9.3%，均高于中部和西部地区，东部地区市场的较快修复，也带动全国商品房销售均价继续上涨，1-3月销售均价同比上涨6%左右，涨幅扩大。
从更加高频的数据来看，根据中指研究院数据监测，重点50城在3月季度末市场冲高后，4月上半月新建商品住宅周度成交规模整体有所回落，市场活跃度已出现下滑。短期来看，前期积压需求进一步释放后，需求释放动能整体弱化，预计市场销售规模或出现环比回落行情，而部分核心城市在供给端仍有一定支撑带动下，市场活跃度仍有望持续，但库存压力较大、城市基本面偏弱的城市，市场下行态势或更加明显，城市分化行情加剧，从全国市场来看，4-5月全国商品房销售规模或低于2-3月，但在去年同期低基数下，单月同比数据或大概率为正增长。
供应端，1-3月，房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降19.2%和5.8%，降幅较1-2月均有所扩大。具体来看，一季度全国销售市场整体修复并不明显，房企开工积极性改善有限，而房企的开工积极性除了受销售市场恢复节奏的影响之外，亦受到当前市场库存量较大、企业的资金压力较大、近两年土地缩量等因素影响，当前这些因素并未出现明显好转，短期新开工面积下行态势或延续，部分销售热度较高的城市房企为增加供货有望加快开工。开发投资额方面，企业新开工、拿地意愿均偏弱等因素影响，房地产开发投资额同比亦较难转正，“保交楼”要求下，竣工逐渐修复对投资的带动作用或进一步显现。

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